Sıkça Sorulan Sorular
Satış Hakkında
Ev alırken ve satarken dikkat edilmesi gereken birçok konu vardır bunlardan birisi de evin değeridir. Tapu kaydına, vaziyet planına, projesine, YP’ye bakmanızda fayda vardır. Evinizin etrafında kamuya terk edilmiş yer var mı inceleyin. Caddenizin ortasından otoyol geçebilir, otoyol geçince caddeniz ikiye üçe bölünebilir. Dairenizin otoparkı, sosyal tesisleri yolun karşısında kalabilir. Bir günde dairenizin değeri yarı yarıya düşebilir.
Eski evlerin yeni evlere göre yalıtım ve dekorasyon açısından dezavantajları bulunabilir. Dekorasyon eksiği ev satın alındıktan sonra bir dekorasyon firması aracılığı ile rahatlıkla giderilebilirken yalıtım ise bina sakinlerinin ortak kararı ile bir dezavantaj olmaktan çıkabiliyor.
Simsarlık sözleşmeleri ile bir kişinin(simsarın) taraflar arasında bir sözleşme kurulma imkanını sağlaması veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması halinde de ücrete hak kazandığı sözleşmelerdir. Ancak; simsar iki tarafı buluşturup, bağlantı kurabileceği gibi; aktif olarak sözleşme görüşmelerine katılma, sözleşmeleri müzakere edebilme, hazırlama gibi aktif olarak da rol alabilir. Ülkemizdeki uygulamada simsarlık en çok “taşınmaz (gayrimenkul) simsarlığı” olarak görülmekte, genel olarak “emlak komisyonculuğu” olarak adlandırılmakta; bu işi meslek edinen kişilere de “emlak komisyoncusu” ya da kısaca “emlakçı” denilmektedir. Bu çerçevede taşınmaz simsarlığı ise “bir taşınmazın üzerinde ayni veya şahsi bir hakkın (satış, kiralama vb) kurulması amacıyla gerçekleştirilen aracılık faaliyeti” olarak tanımlanabilir.
Emlak vergisi, her türlü taşınmaz maldan alınan para bedeli olarak bilinir. Taşınmazın özelliklerine göre farklı kriterler belirlenir ve farklı miktarlarda bedel ödenir. Hesaplama kriterlerine ve taşınmazın özelliklerine göre hesaplamalar yapıldıktan sonra bir kişinin ödemek zorunda olduğu emlak vergisi tutarı ortaya çıkar. Emlak verginizi aşağıda listelenen yöntemler ile ödeyebilirsiniz
1- Taşınmazın bağlı olduğu belediye
Emlak vergisi ödemeleri için taşınmazın bağlı olduğu belediyenin ödeme noktalarından yapılabilmekte.
2- Taşınmazın bağlı olduğu belediyenin hesabının bulunduğu banka şubeleri
Emlak vergisi ödemesini taşınmazın bağlı olduğu belediyenin hesabının bulunduğu banka şubelerinden yada hesaba havale/eft ile yapabilirsiniz.
3- E- Devlet üzerinden
Emlak vergisi ödemesi online olarak da yapılabilmektedir. Emlak vergisi e devlet ödemelerini İnternet Vergi Dairesi hizmeti ile gerçekleştirebilirisiniz. Emlak vergisini e devlet üzerinden (https://www.turkiye.gov.tr/gib-vergi-borcu-sorgu) linkine tıklayarak gerçekleştirebilirsiniz. Online olarak güncel emlak vergisi borcunuzu sorgulayabilir, ödemeniz gereken miktarı öğrenebilir ve ödemenizi doğru bir şekilde yapabilirsiniz.
4- PTT üzerinden
Sahip olduğunuz mülk ikamet ettiğiniz yerin dışındaysa ödemenizi bulunduğunuz yerdeki PTT veznelerinden de yapabiliyorsunuz. Burada sizden vergi mükellef numaranız isteniyor.
5- Bankalar aracılığıyla ödeme
Son dönemde bankaların internet şubeleri üzerinden de emlak vergi yatırmak mümkün hale geldi. Elbette burada seçeceğiniz bankanın ilgili kurumla anlaşmasının olması gerekiyor.
Konut kredisine başvurmanız durumunda 3 aşamada ilerleyen bir başvuru süreci sizleri beklemektedir. İlk aşama ön onay sürecidir. Bazı bankalarda hemen sonuçlanırken, bazı bankalarda 1-2 iş günü sürmekte olup bankaların genel müdürlüklerince aşağıdaki riskler göz önünde bulundurularak ilk süreç sonuçlandırılır. Bu aşamanın amacı, müşterinin aldığı kredinin geri ödeme gücünün analiz edilmesidir.Ön onay kriterleri:
Kredinin kullanım amacı ve geri ödemelerin kaynağı,
Kredi kullanıcısının risk profili,
Kredi kullanıcısının geçmiş ödeme alışkanlıkları ve potansiyel geri ödeme gücü,
Çeşitli senaryolar altında teminatların yeterliliği konularında bilgi edinilir.
Kiralama Hakkında
Bir evi kiralamadan önce konum, büyüklük ve bütçeye uygunluk gibi konuların öncelikli olarak değerlendirilmesi gerekir. Bu temel noktalara karar verdikten sonra göz önünde bulundurulmasında fayda olan bazı konular vardır. Kiralık ev seçerken dikkat edilecek konular şunlardır:
Kiralanacak dairenin güvenliğinin sağlanıp sağlanmadığından emin olun. Balkon ve pencerelerde parmaklıklar ve apartman girişinde güvenlik kamerası olmasına dikkat edin.
Apartmanın aidatı ve ortak giderleri hakkında bilgi almayı unutmayın.
Evcil hayvanı olan kiracılar, apartman yönetiminin evcil hayvana izin verip vermediğini öğrenin.
Evi kiralamadan önce varsa dairenin tesisatındaki bozukluklar ve boya ihtiyacı tespit edip gayrimenkul sahibi ile konuşun.
Evin içerisinde rutubet ya da küflenme olup olmadığı kontrol edin.
Mutfak ve banyoda beyaz eşyalar için yeterli yer olup olmadığına bakın.
Kiralanmak istenen evin depreme dayanıklılık raporu ve yangın merdiveni olup olmadığı sorun.
Evin fiziki durumuna dair sorulabilecek sorular, evi kiralayacak kişinin rutin ihtiyaçlarına göre değişebilir. Çalışan kişiler ya da öğrenciler ev kiralayacaksa toplu taşıma araçlarına uzaklığa dikkat edebilir.
Ev kiralamak için gerçekleştirilmesi gereken en önemli aşamalardan birisi, kira kontratını imzalamaktır. Kira sözleşmesi, gayrimenkul sahibi ya da vekili ile kiracı arasında imzalanan ve her iki tarafın haklarını koruyan bir kontrattır. Kira sözleşmesi imzalamadan önce kiracının gayrimenkul sahibi ile bazı konuları konuşup netliğe kavuşturmasında fayda bulunur:
Evin ne kadar süreliğine kiralanacağı
Kira başlanguageıç tarihi
Kira bedeli
Depozito bedeli
6092 sayılı Borçlar Kanunu’nun 342. maddesinde gayrimenkul sahibinin, kiracıdan en fazla 3 kira bedeli depozito talep edebileceği belirtilmektedir. Depozito, kiracı tarafından vadeli bir hesaba yatırılmalı ve gayrimenkul sahibinin onayı olmadan çekilmemelidir. Banka, depozitoyu ancak kiracı ve kiralayanın kabul ettiği ya da icra takibinin kesinleştiği durumda geri verebilir.
Ayrıca eğer emlakçı aracılığı ile kiralama işlemi gerçekleştirilecekse emlakçıya verilecek hizmet bedelinin ne olacağına da karar verilmelidir. Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmeliğin 20. maddesine göre hizmet bedeli, kira bedelinin KDV hariç bir aylık ücretinden fazla olamaz.
Ev kiralarken dikkat edilecek hususlar sözleşme bazında da incelenmelidir. Bir kira sözleşmesinde yer alması gereken noktalardan bazıları;
Daire, mahalle, sokak, kiralananın cinsi gibi detaylara muhakkak yer verilmelidir.
Kiracı ve kiralayanın adresi, T.C. kimlik numarası net ve hatasız bir biçimde sözleşmede bulunmalıdır.
Yıllık ve aylık kira bedeli, kira bedelinin hangi tarihlerde ödeneceği net ibareler ile belirtilmelidir.
Kiralanan ile teslim edilen demirbaşlar da kira sözleşmesinde muhakkak yer almalıdır.
Bu hususların her iki tarafça da kabul edilmesi durumunda kira sözleşmesi imzalanabilir. Emlak komisyoncusu vasıtası ile süreç düzenlendiyse kişilerin muhakkak bu sözleşmede uzmanın da kaç liralık bir paya sahip olacağı da belirtilmelidir. Emlakçıların alabilecekleri en yüksek tutar yüzde 2 olarak belirlenir.
Ev kiralarken dikkat edilecek hususlar kadar ilerleyen senelerde yatırım yapmak amacı ile satın alımın kiralamadan daha mı makul olduğu sıklıkla dile getirilen detaylar arasında kendini gösterir.
Örneğin bir dairenin satışa sunulduğu toplam tutarı 214 aylık kiraya eşdeğerdir. Bunun için maddi durum yeterliyse gerekli olan bütçe mevcutsa kişilerin kiralamak yerine satın alması daha mantıklı olacaktır.
Türkiye’de son senelerde en hızlı gelişen sektörlerin başında gelen inşaat, özellikle kazanç elde etmek ve geleceğe yatırım yapmak için uygun seçim olacaktır.
“Kira artış oranı neye göre belirlenir?” sorusunun cevabı Borçlar Kanunu’nun ilgili maddesinde açıkça belirtilmiştir. Kanunun 344. maddesinde kira artış oranını yapılmasında 12 aylık tüketici fiyat endeksi (TÜFE) ortalaması baz alınır. Kiranın ne kadar arttırılacağı konusunda sınırlayıcı olan tüketici fiyat endeksinin ortalamasının kira artış oranından aşağıda kalması durumunda kiracı zamma itiraz edebilir.
Kira bedelinin belirlenmesinde yaşanan sorunlarda her zaman dava yolu açıktır. Fakat dava açabilmek için yeni kira döneminin başlamasının ardından en geç 30 gün içerisinde açılmış olmalı ve ev sahibi tarafından kiracıya yeni kira bedeli yazılı olarak bildirilmiş olmalıdır. Yeni kira bedeli belirlenmesinden bir müddet sonra açılan davalarda davanın kararından önceki aylarda ev sahibinin belirlediği kira artışını kiracı ödemek zorundadır.
“Kira artış oranı nasıl hesaplanır?” konusunda anlaşma sağlayamayan ev sahibi ve kiracı arasında kiranın ödenmemesi durumu yaşanabilir. Bu durumlar için sözleşmeye cezai işlem uygunabilir hükmünün konulması geçersizdir. Kiracı ödemediği kira bedelleri haricinde herhangi bir cezai işlem uygulamaya zorunlu tutulamaz. Aynı zamanda vadesi gelmeyen borçların ödenmesi ev sahibi tarafından talep edilemez.